Как вы думаете, как новые изменения в законе повлияют на строительный рынок Якутска? Часть 2.

Часть 1 можете почитать

ТУТ

, там мнения дневниковцев,

А я обратилась с этим вопросом к экспертам – участникам строительного рынка : риэлторскую фирму, двум крупным застройщикам и субьекту малого предпринимательства.

Что удивительно, высказаться на камеру, диктофон смогли только двое из четверых опрошенных.

Прогноз директора агенства недвижимости:

« Количество застройщиков будет конечно уменьшаться. Требования закона жесткие, поэтому будут оставаться самые крупные застройщики Якутска., тот кто строит качественно, заслуживает доверия у населения.

У большинства застройщиков есть мнение, что цена за квадратный метр будет повышаться. Я как риэлтор, со стажем с 1996 г. считаю, что особых изменений по всему рынку не будет. Потому что особых предпосылок нет: количество предлагаемых вариантов у нас варьируется от 2000 до 2500 – это ежемесячное пополнение предложений по квартирам. И я это говорю по вторичному рынку. Увеличивается налог на сегодняшний день с кадастровой стоимости, это тоже бремя на собственника имущества. Также будут повышаться жилищно-коммунальные услуги, расходы ЖКХ, которые мы на сегодня оплачиваем не полностью 100%-ую сумму. Поэтому если взять эти части, получается, что продажная стоимость квартиры никак не может быть выше, чем на сегодня, поскольку потребительский спрос на них падает. Почему падает? Потому у населения сейчас нет возможности, денег не очень много. Рынок недвижимости всегда состоит из спроса и предложения. Если предложение превалирует над спросом, то там никакого повышения не ожидается.

Если взять первичный рынок, то он не может существовать в отрыве от вторичного рынка. Первичку покупают те люди, которые продают на рынке вторичное жилье, либо с улусов , которые покупают себе жилье на первичном рынке. Есть желание, есть мечта у людей, чтобы купить в новом доме. Это понятное дело. Но как правило у них доход дает возможность купить 1 или 2-х комнатную квартиру небольшими площадями. Возможно, битва будет именно на эти площади. Соответственно, на большие квартиры у нас стоимость так и так падает на сегодняшний день, получается, что таких предпосылок для скачка цен не будет, если не будет снижение. Возможно на первичном рынке что то будет, но не вторичке. Взаимосвязь между двумя рынками приведет к тому , что сильно завышенная стоимость на первичке приведет к тому, что люди пойдут покупать вторичку потому, что она будет гораздо ниже первички. Вторичка всегда в обороте потому, что у нас все равно в спальных районах готовая инфраструктура. А первичка где строится? Она строится где попало, как попало, без соответствующей инфраструктуры…точку нашли – там и поставили дом. Даже нет стоянки для машин, парковки. Вот и считайте, из расчета вторичный рынок выбросить невозможно, вторичка, вся недвижимость приближается к своей действительной стоимости, но пока держится за счет того, что есть остатки покупателей. Будут еще покупать на 1-2 – х комнатные квартиры, 3-4-х комнатные квартиры, если будут ниже, как в 90-х ,начале 2000-х годов, они все равно потянут стоимость квадратных метров маленьких квартир. Поэтому тут невозможно ожидать скачка, максимума, как ожидают некоторые застройщики…этого не будет.

Это скорее всего такой приемчик, чтобы продать по скорее остатки своих площадей, которые на сегодняшний день еще не реализованы.»

Прогноз крупного застройщика:

«Ситуация на строительном рынке ухудшится. Многие застройщики уйдут, будут создавать другие организации, ООО. Не будет комплексной застройки. В этом году Сбербанк на Байкале собирал застройщиков, многие взяли паузу, некоторые подстраховались, получили разрешение, строят дома, которые будут продаваться по старому закону, так как разрешение получено раньше. Уйдут мелкие застройщики, так как им будет непосильна сумма уставного капитала на один обьект в 150 млн.руб., у нас например это сумма 152 млн.руб, которая лежит в банке как гарантия и которой невозможно воспользоваться до конца строительства, по момент передачи ключей жильцам. Это очень затяжной момент во времени. В настоящее время у компании на продажу квартир нет, старт продаж начнется в октябре месяце.

Таким образом на застройщика возложили:

– Страхование.

Из 18 страховых компаний в России, которые ранее страховали риски дольщиков, нет ни одной практики возмещения.

– Кредитование

Для строительства компаниям придется брать кредит в банках от 18%, что соответственно повлияет на цену квадратного метра. По моему личному мнению, идет поддержка банков.

В настоящее время у компании на продажу квартир нет, старт продаж начнетс

я в октябре месяце.»

Прогноз крупного застройщика – директора группы компаний «Сэттэ» Скрыбыкина Николая Петровича:

«

Минстрой России предполагает, что введением нового закона цена квадратного метра вырастет от 3 до 7 %. Это будет не сразу, рынок реагирует не так быстро, у нас он растянется на год-полтора.

То, что сейчас все строят, они сдадут обьекты, закончатся обьемы, а новые обьекты мелкие застройщики не смогут взять. И все тогда у нас рынок сузится и соотвественно на спрос предложения будет мало.

В настоящее время идет весенний пик продаж, самый спрос бывает в начале года и в середине лета.

В связи с изменениями в законе государство ясно дало понять, что оно хочет уйти от долевого строительства в связи с этими проблемами , которые возникают с обманутыми дольщиками. В центральной России это проблема большая, у нас в Якутии более менее. Согласно закона один застройщик – один обьект. Застройщик должен не только построить , но и все эти квартиры передать дольщикам. Это процесс достаточно затяжной, потому что некоторые покупатели живут в улусах, уезжают в другие районы нашей страны и приезжают иногда через полгода. И пока это все сдашь, ты не имеешь права начинать другой обьект. Или придется строить на свои средства, а это большие расходы, например маленький дом у нас в Якутске обходится в 500-600 млн. руб.

На счету должно быть 10% от планируемой стоимости жилья, напрямую дольщик не перечисляет застройщику. Его деньги, взятые в ипотеку, лежат в банке пока застройщик не сдаст обьект. На это время банк дает застройщику кредит, по которому он будет платить проценты, пока не передаст ключи последнему покупателю. Это тяжело, мало наверное кто так будет работать по этой схеме. И какие последствия будут я не знаю…

В настоящее время у нас есть достаточные обьемы, мы постарались запастись, пока закон будет работать, пока все утрясется, мы будем строить.»

Прогноз директора ООО «Алтас» Кусатова Анатолия Васильевича :

«Я сам строитель и в этой области давно варюсь, но мы не являемся крупными застройщиками, хотя строили и и строим жилые дома и в городе и в улусах как субподрядные организация.

По изменению в законе, идет укрупнение строительной отрасли, малые компании будут уходить , будут пристраиваться к более крупным застройщикам и будут под ними. Крупных останутся единицы, они и будут вести застройку. С одной стороны это правильно, потому что в последние годы очень много случайных людей, компаний, застройщиков, которые нацелены на быструю прибыль. При этом у них нет профессионального отношения к строительству. А стройка в наших северных условиях обуславливает профессиональный подход от начала до конца строительства. Время показало, что многие застройщики отнеслись безответственно. Нарушая закон, начали грубо кидать дольщиков или оставлять незавершенным свои обьекты, соотвественно при этом страдают долевые участники, обычные люди, которые находя иногда последние деньги, вкладываясь, оказывались у разбитого корыта. С одной стороны изменения в законы правильны. Но это палка о двух концах. Есть застройщики, которые выполняют свою работу добросовестно , качественно, надежно, они теперь получили дополнительную нагрузку. Сам по себе строительный рынок в наших северных условиях из-за короткого строительного сезона не такой легкий. В законе указаны такие требования, что один дом или комплекс домов должен строиться под одним разрешением, а это значит, что часть дохода, прибыли, часть каких то обьемов выходит из оборота.

Потом есть такой момент, это жесткие требования по банку, по банковскому расчетному счету. Он должен быть только одним, контролируется самим банком, это лишний контроль, который будет препятствовать именно по срокам. Если будут бюрократические моменты, это безусловно повлияет на сроки строительства. По моему мнению будут выживать те компании, у которых хорошие, возможно партнерские отношения с банками. Например «Аэб капитал», дочерняя компания Алмазэргиэнбанка.

В законе есть требования к опыту застройщика, к своим собственным средствам – 10% от планируемой стоимости строительства должно лежать на счетах у застройщика. Это не будет препятствием для крупных застройщиков, но небольшие компании будут уходить. Массового банкротства думаю не будет, если небольшие компании будут разумно наблюдать, анализировать, мониторить. Ниши все равно можно найти и в них быть надежным компаньоном.

На счет повышения цен на недвижимость. С одной стороны оно повлечет небольшой рост, поскольку застройщику придется прибегать к кредитованию, пользованию инвесторов, которые будут иметь определенный процент. Это свободный рынок.

Сам строительный рынок в Якутске находится в ровном состоянии. Все в ожидании. Очень многие строительные компании учатся работать по новому, разрабатывают новые варианты развития. Все зависит от собственных средств, стратегии и амбиций руководителя».